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¿Cómo se determinan los precios de las propiedades? Precios de la Vivienda en México 2021 a 2025

¿Cómo se determinan los precios de las propiedades?

Tu experto de confianza mide para ti el precio de tu propiedad. No hay que perder de vista los factores que determinan esos resultados. Esta información sirve de marco para estar informado de las tendencias en los valores que determinan el precios de tu negocio.

Y es que es complicado establecer el valor de una casa o bien raíz. En muchos de los casos, ese precio es determinado por elementos intangibles, subjetivos que son poco medibles.

Circunstancias de la zona como la localización, si está cerca de áreas comerciales y educativas, con que servicios e infraestructura cuenta?, las dimensiones que posee la propiedad, su antigüedad, el número de recámaras y baños con que cuenta, su diseño constructivo, la extensión del lote y por supuesto la calidad en los acabados crean la diferencia entre tomar en cuenta los valores técnicos de su valor para la toma de decisión en suma con los valores emocionales que esta le imprime a su decisión de compra-venta.

Por lo anterior, agregue que por ejemplo, un incremento en la calidad de casas de los vecinos en un mismo fraccionamiento, seguramente puede elevar el valor promedio reportado de las mismas.
Es cuando el factor ubicación lo determina todo; sin embargo, esto ya generó una distorsión importante en el precio actual promedio de las casas en esa zona.

Pareja joven resolviendo dudas con agente inmobiliario
Tu experto de confianza mide para ti el precio de tu propiedad. No hay que perder de vista los factores que determinan esos resultados. Esta información sirve de marco para estar informado de las tendencias en los valores que determinan el precios de tu negocio.

Y es que es complicado establecer el valor de una casa o bien raíz. En muchos de los casos, ese precio es determinado por elementos intangibles, subjetivos que son poco medibles.

Circunstancias de la zona como la localización, si está cerca de áreas comerciales y educativas, con que servicios e infraestructura cuenta?, las dimensiones que posee la propiedad, su antigüedad, el número de recámaras y baños con que cuenta, su diseño constructivo, la extensión del lote y por supuesto la calidad en los acabados crean la diferencia entre tomar en cuenta los valores técnicos de su valor para la toma de decisión en suma con los valores emocionales que esta le imprime a su decisión de compra-venta.

Por lo anterior, agregue que por ejemplo, un incremento en la calidad de casas de los vecinos en un mismo fraccionamiento, seguramente puede elevar el valor promedio reportado de las mismas.
Es cuando el factor ubicación lo determina todo; sin embargo, esto ya generó una distorsión importante en el precio actual promedio de las casas en esa zona.

precioshedonicos
Otro problema es la frecuencia de las ventas, una casa puede que sólo sea vendida una vez en multitud de años; además de la tendencia natural por vender las casas de menor precio versus las de alto valor. Como resultado, los resultados se ven torcidos. Debido a estas complejidades, existen diferentes métodos para asentar el precio de una casa.

Existen diferentes métodos para determinar el valor de una propiedad.

A continuación mostraremos ejemplos con gráficos en cifras y descargables al 2021 y en continua actualización de las principales fuentes que producen está información publica del mercado nacional inmobiliario. Recomendamos ampliamente nuestros servicios y en todo caso dirigirte a un profesional de tu confianza en tu zona.

Método de promedios

Para arrojar resultados, computa la “media o moda” de un generoso número de transacciones y al final señala un precio promedio. Este método es la manera más simple de construir un índice de precios de vivienda.

Los datos son actualizados con periodicidad, sin embargo, la simplicidad del método mismo es su mayor flaqueza. Y es que aquí se ignoran por completo criterios como la heterogeneidad del conjunto habitacional, además de la frecuencia con que se venden las casas, situación que no es menor, sino determinante en el precio final.

Ejemplo de esto es lo que hacen los portales inmobiliarios con mayor afluencia nacional:

Portales InmobiliariosDescripcionURL Web
Propiedades.comEn esta sección podrás encontrar información sobre el precio medio, tamaño y antigüedad de las propiedades, así como porcentaje de oferta por tipo de propiedadesValores Propiedades.com
Inmuebles24Reporte de Mercado de CDMX y ValleIr a la WEB
Inmuebles24Revisa Index24 en su sección de noticias. Donde publican las estadisticas de su sitioValores Inmuebles24
VivanunciosTendencias de Precios de Inmuebles en Distrito FederalValores Vivanuncios
LamudiInformes anuales. Reporte del Mercado Inmobiliario. CDMX, Monterrey, Quintana Roo y QueretaroValores Lamudi
Aunque los Portales inmobiliarios no están en el negocio Inmobiliario, sino en el de Mercadotecnia! Su información es muy útil para darte una idea general del valor promedio de Mercado en tu zona en el momento actual. Pero no es definitivo, la información puede estar maquillada con diversos factores que anteriormente mencionamos.
AlcaldíaRango de precios de ventaRango de precios de renta
Álvaro Obregón 1 millón 200 mil – 80 mdp3 mil – 250 mil pesos
Azcapotzalco850 mil – 5 mdp3 mil – 30 mil pesos
Benito Juárez850 mil – 27 mdp4 mil 500 – 120 mil pesos
Coyoacán1 millón 200 mil – 26 mdp3 mil – 55 mil pesos
Cuajimalpa de Morelos2 mdp – 75 mdp3 mil 500 – 300 mil pesos
Cuauhtémoc600 mil – 60 mdp3 mil 500 – 120 mil pesos
Gustavo A. Madero650 mil – 26 mdp3 mil – 30 mil pesos
Iztacalco850 mil – 8 mdp3 mil 200 – 30 mil pesos
Iztapalapa500 mil – 6 millones 500 mil pesos2 mil 200 – 23 mil pesos
La Magdalena Contreras1 millón 300 mil – 30 mdp3 mil – 50 mil pesos
Miguel Hidalgo700 mil – 80 mdp4 mil – 280 mil pesos
Milpa Alta550 mil – 1 mdp2 mil 500 – 6 mil pesos
Tláhuac600 mil – 1 millón 700 mil pesos2 mil 500 – 7 mil 500 pesos
Tlalpan1 millón 450 mil – 45 mdp2 mil 200 – 130 mil pesos
Venustiano Carranza750 mil – 5 mdp3 mil – 14 mil 500 pesos
Xochimilco950 mil – 7 mdp2 mil 800 – 45 mil pesos

Método de repetición de ventas

Se basa en casas que han sido vendidas en más de una ocasión, excluyendo para ello, las casas nuevas o recién construidas. La aproximación por repetición de ventas nos dice que existe una constante de desplazamiento que más o menos permanece invariable a través del tiempo.
Una de las mayores críticas que tiene esta técnica es el gran desperdicio de información, a partir de que algún porcentaje del total del número de casas vendidas en un mismo periodo son ventas repetidas, además de que depende de un relativamente pequeño tamaño de la muestra, en comparación con el método de promedios.

A continuación ejemplo de estos servicios en Mexico y CDMX:

ProptecDescripción URL
yalsConoce el precio estimado de una casa o departamento en MexicoIr a la web
AvaclickReporte en segundos de precio de mercado automatizado Web Avaclick
También puede encontrar este servicio en sistemas CRM inmobiliarios y webs Proptec que venden este servicio para agencias inmobiliarias y agentes independientes. Los más grandes portales inmobiliarios a nivel nacional incluyen esto como un regalo a cambio de tus datos y así venderte el servicio de corretaje. Ten cuidado, no te fíes únicamente de esa información ya que es solo un punto de vista para ayudarte a tomar la decisión de tu precio de venta o compra en tu negocio inmobiliario.

Método Hedónico

En primer lugar definamos la palabra “hedónico”. De acuerdo a la Real Academia de la Lengua Española, viene de hedonismo, es decir, que ese preocupa por el placer. ¿Pero qué tiene que ver esto con tasaciones?

Al analizar el significado de manera más profunda, la palabra se original de griego hedone (placer) e ismo (doctrina), corriente filosófica que dentro de sus argumentos también se refiere a el placer en términos económicos.

Posteriormente los filósofos ingleses Jeremy Bentham, John Stuart Mill y Herbert Spencer desarrollaron los antiguos principios sobre esta materia dándoles interpretación materialista y utilitaria, y han sido muchos los economistas que han aplicado este concepto a la motivación de los actos económicos, partiendo del supuesto de que el hombre instintivamente huye del dolor y busca el placer en todos los momentos de su existencia.

Enfocándolo a términos de tasaciones, se define como una metodología que parte de la idea que el conjunto de características que componen un bien heterogéneo tienen un reflejo en su precio de mercado. Por ello, se asume que el precio de dicho bien puede ser descompuesto en función de sus diferentes atributos y, por tanto, se puede asignar un precio implícito a cada uno de dichos atributos una vez estimada la ecuación de precios hedónicos.

Formula Hedonica
Para este tipo de análisis, los atributos son los que cuentan, literalmente. Y es que a través de este mecanismo de análisis de precios, la idea detrás del modelo es que el precio de una casa “X” puede ser estimado de acuerdo a sus características o atributos, lo que le genera que el precio de un inmueble pueda cambiar de manera constante.
 A través del método hedónico, aparentemente queda resuelto el elemento “heterogeneidad”; aunque es relativamente complicada su instrumentación ya que requiere de un alto grado de experiencia estadística, así como de un vasto número de datos.

Es importante comentar que en México fue instaurado un mecanismo oficial de monitoreo de precios de la vivienda, el cual es elaborado por el departamento de Análisis de la Sociedad Hipotecaria Nacional a cargo de Javier Gavito Mohar.

El Índice de Precios de la Vivienda que adoptó la SHF es justamente el de la modalidad hedónica, ya que es el que concentra el mayor número de datos estadísticos, mismos que permiten examinar otros elementos concernientes a la misma área.
 Los atributos de este modelo son tres y cada una de ellas tiene características particulares:

· Características estructurales: superficie construida, superficie accesoria, recámaras, baños y medios baños, estacionamientos, niveles, elevador, clase de inmueble ya sea nuevo o usado.
· Ubicación: proximidad urbana, densidad de población, grado de desarrollo de la entidad o municipio, equipamiento urbano.
· Identificación temporal: antigüedad.

Por ejemplo, pensemos en el caso típico de una vivienda. El precio de ésta dependerá de sus características estructurales (superficie, número de habitaciones, si tiene garaje o no), de su edad, de dónde esté localizada (distancia al centro de la ciudad, distancia a al colegio más cercano, etc.) y de las características ambientales del entorno (distancia a un parque, vistas a un parque o al mar, niveles de ruido, etc.)

Ejemplo de Informes con Metodo Hedónico:
INFORME DE:DESCRIPCIONURL
Sociedad Hipotecaria FederalÍNDICE SHF DE PRECIOS DE LA VIVIENDA EN MÉXICO, SEGUNDO TRIMESTRE DE 2021Ir a la WEB
Sociedad Hipotecaria FederalÍndice SHF de Precios de la Vivienda en México 2021 a 2025Ir a la WEB
TINSA MexicoINFORME DE COYUNTURA INMOBILIARIA / Zona Metropolitana de la CDMX 1er trimestre 2021Ir a la Web
Inmuebles24Zona Metropolitana de la Ciudad de Mex / Guia de preciosIr a la WEB

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