Aquí se enumeran 185 acciones típicas, pasos de investigación, procedimientos, procesos y etapas de revisión en una transacción exitosa de bienes raíces residenciales que normalmente son provistas por corredores de bienes raíces de servicio completo a cambio de su comisión de venta. Dependiendo de la transacción, algunas pueden tardar minutos, horas o incluso días en completarse, mientras que otras pueden no ser necesarias.
Más importante aún, reflejan el nivel de habilidad, conocimiento y atención a los detalles requeridos en la transacción inmobiliaria actual, lo que subraya la importancia de contar con la ayuda y orientación de alguien que comprenda completamente el proceso: su agente inmobiliario, corredor, Broker o REALTOR®.
Actividades de pre-listado
* Concertar una cita con el vendedor para la presentación del listado
* Enviar al vendedor una confirmación por escrito o por correo electrónico de la cita de cotización y llame para confirmar
* Revisar las preguntas previas a la cita
* Investigar todas las propiedades comparables que figuran actualmente
* Investigar la actividad de ventas durante los últimos 18 meses a partir de MLS y bases de datos de registros públicos.
* Investigar “Días promedio en el mercado” para esta propiedad de este tipo, rango de precios y ubicación.
* Descargar y Revisar la información del registro de impuestos a la propiedad
* Preparar un “Análisis de mercado comparable” (CMA) para establecer el valor justo de mercado.
* Obtener una copia del plano de subdivisión / diseño complejo
* Investigar la propiedad y el tipo de escritura de la propiedad
* Investigar la información del registro público de la propiedad para conocer el tamaño y las dimensiones del lote
* Investigar y verificar la descripción legal
* Investigar la codificación del uso de la tierra y las restricciones de escritura de la propiedad.
* Investigar el uso actual y la zonificación de la propiedad
* Verificar los nombres legales de los propietarios en los registros de propiedad pública del condado
* Preparar el paquete de presentación del listado con los materiales anteriores
* Realizar una “evaluación de la apelación de acera” exterior de la propiedad en cuestión
* Recopilar y ensamblar archivos formales en la propiedad.
* Confirmar las escuelas públicas actuales y explicar el impacto de las escuelas en el valor de mercado.
* Revisar la lista de verificación de la cita para asegurarse de que se hayan completado todos los pasos y acciones.
Presentación de listado para la cita
* Brinda al vendedor una descripción general de las condiciones y proyecciones actuales del mercado
* Revisar las credenciales y logros de los agentes y la empresa en el mercado.
* Presentar el perfil y la posición de la empresa o “nicho” en el mercado
* Presentar los resultados de CMA al vendedor, incluidos comparables, ventas, listados actuales y vencimientos
* Ofrecer una estrategia de precios basada en el juicio profesional y la interpretación de las condiciones actuales del mercado.
* Discuta los objetivos con el vendedor para comercializar de manera efectiva
* Explicar el poder de mercado y los beneficios del servicio de listado múltiple
* Explicar el poder de mercado del marketing web, IDX y REALTOR.com
* Explique el trabajo que hacen el corredor y el agente “entre bastidores” y la disponibilidad del agente los fines de semana.
* Explicar el papel del agente al atender llamadas para detectar compradores calificados y proteger al vendedor de los buscadores de curiosidades.
* Presentar y discutir el plan maestro de marketing estratégico.
* Explicar las diferentes relaciones con las agencias y determinar las preferencias del vendedor.
* Revisar y explicar todas las cláusulas del Contrato de cotización y el anexo y obtener la firma del vendedor una vez que la propiedad esté bajo el acuerdo de cotización.
* Revisar la información del título actual
* Mide los pies cuadrados totales y con calefacción
* Mide los tamaños de las habitaciones interiores
* Confirma el tamaño del lote a través de la copia del propietario de la encuesta certificada, si está disponible
* Anota todas y cada una de las líneas de propiedad, acuerdos y servidumbres no registrados
* Obtiene planos de la casa, si corresponde y está disponible
* Revisa los planos de la casa y hace una copia
* Solicita el mapa de plataforma para su retención en el archivo de listado de la propiedad
* Prepara las instrucciones para mostrar a los agentes de los compradores y acuerda mostrar la ventana de tiempo con el vendedor
* Obtiene información actualizada sobre préstamos hipotecarios: empresas y números de cuentas de préstamos
* Verifica la información actual del préstamo con los prestamistas
* Verifica la asumibilidad de los préstamos y cualquier requisito especial
* Discute posibles alternativas y opciones de financiamiento del comprador con el vendedor.
* Revisa la tasación actual si está disponible
* Identifica al gerente de la Asociación de Propietarios de Viviendas, si corresponde
* Verifica las tarifas de la Asociación de propietarios de viviendas con el gerente: posibles tarifas anuales obligatorias u opcional y actual
* Solicita una copia de los estatutos de las Asociaciones de propietarios, si corresponde
* Investigue la disponibilidad de electricidad y el nombre y número de teléfono del proveedor.
* Calcule el uso promedio de servicios públicos de los últimos 12 meses de facturas
* Investiga y verifica el sistema de alcantarillado / tanque séptico de la ciudad
* Sistema de agua: Calcula las tarifas promedio de agua o las tarifas de los últimos 12 meses de facturas)
* Agua de pozo: confirma el estado, la profundidad y la salida del pozo del informe del pozo
* Gas Natural: Investiga / Verifica la disponibilidad y el nombre y número de teléfono del proveedor
* Verifica el sistema de seguridad, el período de servicio actual y si es propio o arrendado
* Verifica si el vendedor de la casa tiene termitas u plagas transferibles
* Determina la necesidad de cambio de pintura por el tiempo u en a base de plomo
* Prepara una lista detallada de las comodidades de la propiedad y evalúa el impacto del mercado
* Prepara una lista detallada de las “inclusiones y traspasos con la venta” de la propiedad
* Compila una lista de reparaciones y elementos de mantenimiento completados
* Envia la “Lista de verificación de vacantes” al vendedor si la propiedad está desocupada
* Explica los beneficios de la garantía del propietario de la vivienda al vendedor.
* Ayuda a los vendedores a completar y enviar la Solicitud de garantía del propietario de la vivienda
* Cuando la recibe, coloca la Garantía del propietario de la vivienda en el archivo de propiedad para su transferencia al momento de la venta.
* Hace que le hagan una llave adicional para la caja de seguridad
Verifica si la propiedad tiene unidades de alquiler involucradas. Y de ser así:
* Hace copias de todos los arrendamientos para su retención en el archivo de listado
* Verifica todas las rentas y depósitos
* Informa a los inquilinos de la lista y discute cómo se manejarán las visitas.
* Organiza la instalación del letrero de patio
* Ayuda al vendedor a completar el formulario de divulgación del vendedor
* “Lista de verificación de nuevo listado” completada
* Revisa los resultados de la evaluación de la apelación de acera con el vendedor y brinde sugerencias para mejorar la capacidad de venta
* Revisa los resultados de la evaluación de decoración de interiores y sugiere cambios para acortar el tiempo en el mercado
* Carga el listado en el programa de software de gestión de transacciones CRM
Introducción de la propiedad al mercado, en las bases de datos de los servicios de listados
* Prepare la hoja de perfil MLS: los agentes son responsables del “control de calidad” y la precisión de los datos de la lista.
* Ingresa los datos de la propiedad en las hojas de perfiles de la base de datos de listado MLS y Portales Inmobiliarios
* Revisa la lista de la base de datos MLS para verificar su precisión, incluida la ubicación adecuada en la función de mapeo
* Agrega la propiedad a los listados de anuncios activos de la empresa
* Proporciona al vendedor copias firmadas del Acuerdo de listado y el Formulario de datos de la hoja de perfil MLS dentro de las 48 horas.
* Toma fotos adicionales para cargarlas en MLS y usarlas en folletos. Discutir la eficacia de la fotografía panorámica
* Toma Video y lo edita para cargarlas en MLS y usarlas en folletos.
Comercialización del listados
* Crea anuncios impresos y en Internet con la participación del vendedor
* Coordina recorridos con propietarios, inquilinos y otros Realtors®. Devolver todas las llamadas – fines de semana incluidos
* Instala la caja de seguridad electrónica si lo autoriza el propietario. Programa con ventanas de tiempo de visualización acordadas
* Prepara lista de correo y contactos
* Genera cartas de combinación de correo a la lista de contactos
* Solicitaa informes y etiquetas “Recién incluidos”
* Prepara folletos y faxes de comentarios
* Revisa los listados de MLS comparables con regularidad para asegurarse de que la propiedad siga siendo competitiva en precio, términos, condiciones y disponibilidad.
* Prepara un folleto de marketing inmobiliario para que lo revise el vendedor
* Organiza la impresión o copia del suministro de folletos o volantes de marketing.
* Coloca folletos de marketing en todos los buzones de correo de los agentes de la empresa
* Carga el listado en el sitio de Internet de la compañía y el agente, si corresponde
* Envía por correo el aviso “Recién enumerado” a todos los residentes del vecindario
* Asesora al Desarrollador Web en recomendaciones de la red de la lista para los anuncios
* Proporciona datos de marketing a los compradores que llegan a través de redes internacionales de reubicación.
* Proporciona datos de marketing a los compradores que provienen de la red de referencia.
* Proporciona tarjetas de “funciones especiales” para marketing, si corresponde
* Envía anuncios a los sitios inmobiliarios de Internet participantes de la empresa.
* Los cambios de precios se transmiten con prontitud a todos los grupos de Internet
* Reimprime / suministra folletos con prontitud según sea necesario
* Revisa la información sobre préstamos y actualiza el MLS según sea necesario
* E-mails / faxes de comentarios enviados a los agentes de los compradores después de las visitas
* Revisa el estudio de mercado semanal
* Discute los comentarios de los agentes que se muestran con el vendedor para determinar si los cambios acelerarán la venta.
* Realiza llamadas periódicas de actualización semanal al vendedor para discutir el marketing y los precios
* Ingresa rápidamente los cambios de precios en la base de datos de listas de MLS
La oferta y el contrato
* Recibe y revisa todos los contratos de Oferta de compra presentados por compradores o agentes de compradores.
* Evalua la(s) oferta(s) y preparar una “hoja Exel” para el propietario con fines de comparación
* Asesora al vendedor sobre las ofertas. Explica los méritos y debilidades de cada componente de cada oferta.
* Se comunica con los agentes de los compradores para revisar las calificaciones del comprador y discutir la oferta.
* Envía por e-mail / la divulgación del vendedor al agente del comprador o al posible comprador, antes de la oferta si es posible
* Confirma que el comprador está precalificado llamando al oficial de préstamos
* Obtiene una carta de precalificación del comprador del oficial de préstamos
* Negocia todas las ofertas en nombre del vendedor, estableciendo un límite de tiempo para la aprobación del préstamo y la fecha de cierre.
* Prepara y transmite cualquier contraoferta, aceptación o enmienda al agente del comprador.
* Envíe por fax copias del contrato y todos los anexos al abogado de cierre o la compañía de títulos
* Cuando el vendedor acepte y firme el contrato de oferta de compra, entregua al agente del comprador
* Registra y deposita puntualmente el depósito de garantía del comprador en la cuenta de depósito en garantía.
* Difunde “Restricciones de demostración bajo contrato” según lo solicite el vendedor
* Entrega copias del contrato de Oferta de Compra totalmente firmado al vendedor
* Envía por e-mail copia del contrato de oferta de compra al agente de ventas
* Envíe por e-mail copia del contrato de oferta de compra al prestamista
* Proporciona copia del contrato de oferta de compra firmado para el archivo de la oficina
* Asesora al vendedor en el manejo de ofertas adicionales de compra enviadas entre el contrato y el cierre.
* Cambia el estado en MLS a “Venta pendiente”
* Actualiza el programa de gestión de transacciones muestra “Venta pendiente”
* Revisa los resultados del informe crediticio del comprador: informa al vendedor sobre los peores y mejores escenarios
* Proporciona información del informe de crédito al vendedor si la propiedad será financiada por el vendedor.
* Ayuda al comprador a obtener financiamiento, si corresponde, y da seguimiento según sea necesario.
* Coordina con el prestamista los puntos de descuento fijados con fechas
* Entrega información de propiedad no registrada al comprador
* Solicita inspección del sistema séptico, si corresponde
* Recibe y revisar el informe del sistema séptico y evaluar cualquier posible impacto en la venta.
* Entrega copia del informe de inspección del sistema séptico al prestamista y al comprador
*Entregua copias del informe de prueba de flujo de pozo al prestamista y al comprador y al archivo de listado de propiedades
* Verifica la inspección de termitas ordenada
* Verifica la inspección de detalles de la propiedad, si es necesario
Seguimiento del proceso de préstamo
* Confirma que se hayan devuelto las verificaciones del depósito y el empleo del comprador
* Sigue el procesamiento del préstamo hasta el asegurador
* Agrega prestamistas y otros proveedores a su programa de administración para que los agentes, el comprador y el vendedor puedan rastrear el progreso de la venta
* Se comunica con el prestamista semanalmente para asegurarse de que el procesamiento esté bien encaminado
* Transmite la aprobación final de la solicitud de préstamo del comprador al vendedor
Inspección de viviendas
* Coordina la inspección profesional de la casa del comprador con el vendedor.
* Revisa el informe del inspector de viviendas
* Ingresa la finalización en el programa de software de seguimiento de la gestión de transacciones
* Explica las responsabilidades del vendedor con respecto a los límites del préstamo e interpretar cualquier cláusula del contrato.
* Garantiza el cumplimiento del vendedor con los requisitos de la Cláusula de inspección de viviendas
* Recomienda o ayudar al vendedor a identificar y negociar con contratistas confiables para realizar las reparaciones necesarias.
* Negocia el pago y supervisar la finalización de todas las reparaciones necesarias en nombre del vendedor, si es necesario.
La tasación
* Programa la tasación
* Proporciona al Tasador ventas comparables utilizadas en los precios de mercado.
* Seguimiento de la tasación
* Ingresa la finalización en el programa de gestión de transacciones
* Ayuda al vendedor a cuestionar el informe de tasación si parece demasiado bajo
Preparativos y deberes de cierre
* El contrato está firmado por todas las partes
* Coordina el proceso de cierre con el agente del comprador y el prestamista.
* Actualiza formularios y archivos de cierre
* Se asegura de que todas las partes tengan todos los formularios y la información necesaria para cerrar la venta.
* Selecciona la ubicación donde se llevará a cabo el cierre
* Confirma la fecha y hora de cierre y notifique a todas las partes
* Ayuda a resolver cualquier problema de título (disputas de límites, servidumbres, etc.) o en la obtención de certificados de defunción.
* Trabaja con el agente del comprador para programar y realizar el recorrido final del comprador antes del cierre.
* Investiga todos los impuestos, HOA, servicios públicos y otros prorrateos aplicables
* Solicita las cifras finales de cierre del agente de cierre (abogado o compañía de títulos)
* Recibe y revise cuidadosamente las cifras de cierre para garantizar la precisión de la preparación
* Envia cifras de cierre verificadas al agente del comprador
* Solicita copia de los documentos de cierre del agente de cierre
* Confirma que el comprador y el agente del comprador hayan recibido el compromiso de seguro de título
* Proporciona “Garantía para propietarios de viviendas” para conocer la disponibilidad en el momento del cierre.
* Revisa todos los documentos de cierre cuidadosamente para detectar errores.
* Reenvia los documentos de cierre al vendedor ausente según lo solicitado
* Revisa los documentos con el agente de cierre (abogado)
* Proporciona cheque de depósito de garantía de la cuenta de depósito en garantía al agente de cierre
* Coordina este cierre con la próxima compra del vendedor y resuelva cualquier problema de tiempo.
* Tenga un cierre “sin sorpresas” para que el vendedor reciba un cheque de ingresos netos al cierre
* Recomienda a los vendedores a uno de los mejores agentes en su destino, si corresponde
* Cambia el estado de MLS a Vendido. Ingrese la fecha de venta, el precio, el corredor de ventas y los números de identificación del agente, etc.
* Cierra la lista en su programa de gestión
Seguimiento después del cierre
* Responde preguntas sobre la presentación de reclamos ante la compañía de garantía del propietario de la vivienda si se solicita
* Intenta aclarar y resolver cualquier conflicto sobre reparaciones si el comprador no está satisfecho
* Responde a cualquier llamada de seguimiento y proporcione cualquier información adicional requerida de los archivos de la oficina
¡Uf! ¡Esa es una lista larga!
¿Se dio cuenta de tantas cosas que los REALTORS® hacen?
¿Por qué se preparó esta lista?
Las encuestas muestran que muchos propietarios y compradores de viviendas no son conscientes del verdadero valor que proporciona un REALTOR® durante el curso de una transacción de bienes raíces.
La lista aquí es solo una línea de base, ya que los servicios pueden variar dentro de cada corretaje y mercado. Muchos REALTORS® brindan rutinariamente una amplia variedad de servicios adicionales que son tan variados como la naturaleza de cada transacción.
Del mismo modo, es posible que algunas transacciones no requieran algunos de estos pasos para tener el mismo éxito. Sin embargo, la mayoría estaría de acuerdo en que, dadas las complicaciones inesperadas que pueden surgir, es mucho mejor conocer un paso y tomar una decisión inteligente e informada para omitirlo, que no saber que existe la posibilidad.
Basado en una lista preparada por Belton Jennings, CEO de Orlando Regional REALTORS® Association. El documento se proporciona en línea como parte de la Campaña de sonido envolvente de la ASOCIACIÓN NACIONAL DE REALTORS®.
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